Onderhoud kapitaalgoederen

Beleidskader
De gemeente is verantwoordelijk voor het optimaal inzetten van haar vastgoed ter uitvoering van bestuurlijk vastgestelde doelen. De gemeente draagt zorg voor efficiëntie en beleidsvorming op het gebied van ontwikkeling en realisatie, beheer en inzet van het gemeentelijk vastgoed. Het planmatig laten uitvoeren van eigenaarsonderhoud is hier een belangrijk onderdeel van. Het uitgangspunt is om aan alle panden onderhoud uit te voeren conform een éénduidige systematiek. Daarbij wordt een strikte scheiding tussen het eigenaarsonderhoud en het huurdersonderhoud gemaakt, in overeenstemming met het Burgerlijk Wetboek. De gemeente is op basis hiervan uitsluitend verantwoordelijk voor het laten uitvoeren en bekostigen van het eigenaarsonderhoud. Daar waar de gemeente zelf ook gebruiker is, geldt uiteraard dat de gemeente ook het gebruikersonderhoud verzorgt.

De gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt onderhouden conform de methodiek van conditie gestuurd onderhoud (NEN2767). In deze systematiek wordt gekeken naar de staat van de afzonderlijke bouwelementen. Afhankelijk van de conditie wordt er een kwaliteitsscore aangegeven van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht).

In december 2025 is de Nota Vastgoed 2025 (RIS 322370) door de gemeenteraad aangenomen. Daarin is opgenomen dat het streven is om voor panden die structureel onderdeel uitmaken van de vastgoedportefeuille de conditiescore minimaal op niveau 3 (redelijk) te krijgen en/of te houden en per bouwelement in te grijpen wanneer conditie 4 (matig) of lager wordt geconstateerd. Per pand kan er afhankelijk van het toekomstperspectief, locatie en representativiteit op bouwdeelniveau gedifferentieerd worden in het kwaliteitsniveau van onderhoud. De duurzame meerjarige onderhoudsplannen (DMOP’s) worden per object periodiek (om de 5 jaar) geactualiseerd. De NEN2767 is een methode om de conditie van bouw- en installatie-elementen te bepalen en geen budgetteringsmethode. Een minimale conditieniveau 3 is een algemeen gangbare onderhoudsstrategie en is in de praktijk een economisch optimum.

Onderhoud
Reguliere verduurzamingsmaatregelen worden zoveel mogelijk op natuurlijke vervangingsmomenten uitgevoerd zoals het isoleren van een dak wanneer de dakbedekking vervangen moet worden, of vervanging door energiezuinigere installaties. Dit betekent dat bij de periodieke inspecties van panden ook de energetische staat van het pand in beeld wordt gebracht en wordt opgenomen in de DMOP’s. Met deze informatie kunnen vanuit de DMOP verduurzamingsscenario’s onderzocht worden. Geplande onderhoudswerkzaamheden met verduurzaming als neveneffect worden gefinancierd vanuit de DMOP, overige verduurzamingsmaatregelen worden uit daarvoor specifiek beschikbaar gestelde middelen gefinancierd. Dit geldt vaak ook voor vervanging van verwarmingsinstallaties; warmtepompen zijn aanzienlijk kostbaarder dan CV-ketels.
De DMOP ondersteunt de opgave het vastgoed in overeenstemming met de gemeentelijke doelstellingen versneld transitie klaar te maken. De verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed in het kader van de energie transitie staat in hoofdlijnen beschreven in de paragraaf vastgoed.

Financieel resultaat 2025
Door het gemeentelijk vastgoed als één complex te beschouwen, kunnen schaal- en efficiencyvoordelen behaald worden. De gemeente heeft een centrale Reserve Onderhoud Vastgoed om grote pieken en dalen in de onderhoudslasten in relatie tot de huurinkomsten op te vangen. Onderhoudswerkzaamheden verlopen niet altijd synchroon met de huurinkomsten. De bovengrens van de onderhoudsreserve is op € 11 mln. gesteld.

In 2025 was in totaal een bedrag van € 33,1 mln. voor onderhoud begroot. Structureel was € 20,7 mln. beschikbaar in 2025. Een deel van de kosten wordt uit incidentele middelen (€ 6,7 mln.) bekostigd zoals de Reserve Strategisch Vastgoed. Tevens is er een bijdrage begroot van € 1,5 mln. vanuit het Rijk voor de panden die zijn ingezet voor de opvang van vluchtelingen uit de Oekraïne en een bijdrage  € 0,4 mln. voor specifieke uitkeringen sport (SPUK). Uit de voorziening voor de Telexstraat is een bedrag van € 0,05 mln. begroot. Ook was er een bijdrage van een huurder begroot voor € 0,2 mln. Het tekort van € 3,6 mln. was begroot als onttrekking aan de onderhoudsreserve.

De werkelijke uitgaven waren in 2025 € 29 mln. Dat is € 4,1 mln. lager dan begroot. De incidentele bijdrage was echter € 1,5 mln. hoger dan begroot. De onttrekking aan de voorziening Telexstraat was € 0,07 mln. hoger. De Specifieke Uitkering Sport (SPUK) was een fractie te laag begroot (€ 0,01 mln.). Per saldo wordt er een dotatie aan de onderhoudsreserve van € 2,2 mln. gedaan in tegenstelling tot de begrote onttrekking van € 3,6 mln. De meest omvangrijke onderhoudswerkzaamheden en afwijkingen op de begroting worden in deze paragraaf toegelicht.

Onderstaande tabel geeft het verschil weer tussen het onderhoudsbudget o.b.v. de meerjaren onderhoudsbegroting voor 2025 en de werkelijke uitgaven in 2025 (=Financieel resultaat)

 
N.B.:         
Het onderhoud op programma Stadsontwikkeling en Wonen wordt voornamelijk bekostigd uit de reserve Strategisch vastgoed. Omdat dit vastgoed tijdelijk in beheer is, zijn er geen structurele onderhoudsmiddelen beschikbaar (m.u.v. de woonwagenlocaties).

Afwijkingen op het Duurzame Meerjarenonderhoudsplan (DMOP)
De grootste onderbestedingen hebben zich in 2025 voorgedaan op de programma’s “Cultuur en Bibliotheek”, “Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid” en “Overhead”.

05 - Cultuur en Bibliotheek

• De Constant Rebecqueplein 20 (Ateliers Zeebelt) uitgaven € 0,5 mln. lager dan begroot. Door de omvang van de werkzaamheden is er sprake van een langere uitvoeringsperiode waardoor nog niet alle werkzaamheden zijn afgerond en gefactureerd;
• Duinstraat 14-Doornstraat 1 (Kunstuitleen/Woningen/Ateliers) uitgaven € 0,3 mln. lager dan begroot. Door benodigd extra onderzoek zijn de werkzaamheden uitgelopen en nog niet volledig afgerond;
• Henriëtte Roland Holstweg 100 (ZuiderparkTheater) uitgaven € 0,1 mln. lager dan begroot. Werkzaamheden zijn uitgesteld, door de discussie over de verantwoordelijkheid voor het vervangen van de banken en materiaalkeuze, en worden uitgevoerd in het jaar 2026;
• Laan van Poot 97 (Theater Loods Rabarber) uitgaven € 0,1 mln. lager dan begroot. Door wijzigingen in de plannen zijn de werkzaamheden later gestart en lopen door tot in 2026;
• Prinsegracht 27 (Koorenhuis) uitgaven € 0,2 mln. lager dan begroot. Werkzaamheden zijn uitgesteld tot 2026 ivm tijdelijk beheer door Anna ConKoor.

08 - Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid

• Badhuisstraat 177 (Kalhuis) uitgaven € 0,3 mln. lager dan begroot. Door een laat getekende intentieovereenkomst is er dit jaar niet gestart met de verduurzamingswerkzaamheden. Deze werkzaamheden worden in 2026 uitgevoerd;
• Betsy Perkstraat 2-20, Van Meursstraat 1-1A (Wijkdienstencentrum De Wissel) uitgaven € 0,2 mln. lager dan begroot. Door uitblijven van acties van derden is het niet mogelijk om de werkzaamheden uit te voeren. Staan nu gepland voor 2026;
• Brouwersgracht 2-2A-2H (Verzamelgebouw) uitgaven € 0,1 mln. lager dan begroot.  De geplande onderhoudswerkzaamheden zijn onderdeel van een herbestemmingsproject. Door vertraging in het project zijn ook de onderhoudswerkzaamheden niet uitgevoerd. De onderhoudswerkzaamheden worden in 2026 uitgevoerd;
• De la Reyweg 530 (Kessler Stichting) uitgaven € 0,1 mln. lager dan begroot. Het vervangen van de BMI stond eerst in het onderhoudsplan, door de hoogte van de vervangingskosten zijn de kosten in het investeringsplan terecht gekomen;
• Newtonstraat 509-511P (Begeleid wonen lichamelijk gehandicapten) uitgaven € 0,2 mln. lager dan begroot. Door een laat getekende intentieovereenkomst is er later gestart met de verduurzamingswerkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn nog niet afgerond;
• Roggeveenstraat 2 (Perron 7) uitgaven € 0,1 mln. lager dan begroot. Door een laat getekende intentieovereenkomst is er later gestart met de verduurzamingswerkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn nog niet afgerond.

16 -Overhead

• Fahrenheitstraat 190 (Stadsdeelkantoor Segbroek) uitgaven € 0,1 mln. lager dan begroot. Deel van de werkzaamheden heeft vertraging opgelopen. Deze kosten komen in 2026;
• Korte Lombardstraat 9-11 (Pandjeshuis Gemeentelijke Kredietbank (SZW)) uitgaven € 0,1 mln. lager dan begroot. Naar aanleiding van de herinspectie bleek het gebouw in betere staat dan verwacht. Derhalve zijn er posten doorgeschoven naar toekomende jaren;
• Leyweg 813 (Stadsdeelkantoor Escamp) uitgaven € 0,4 mln. lager dan begroot. Deel van de werkzaamheden is uitgesteld ivm de aanstaande verduurzaming en mogelijke verbouwing van de Leyweg tbv WenO;
• Spui 70 (Stadhuis) uitgaven € 0,3 mln. lager dan begroot. Deel van de werkzaamheden is doorgeschoven naar 2026 ivm vertraagde levering van materialen;
• Zilverstraat 30 (Ambtelijke huisvesting) uitgaven € 0,2 mln. lager dan begroot. Deel van de werkzaamheden heeft vertraging opgelopen.

Voor alle objecten die in gemeentelijk beheer zijn met een verwachte beheertermijn van minimaal vijf jaar is een meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) opgesteld. Deze planning fluctueert van jaar tot jaar en wijkt daardoor in principe altijd af van het structurele onderhoudsbudget dat elk jaar gelijk is.

Onderhoudsplanningen zijn een leidraad op basis van vaste cycli. Afwijkingen daarop kunnen tot een onder- of overbesteding leiden. Door toepassing van de systematiek van conditie gestuurd onderhoud kan gepland onderhoud afwijken van de cyclus omdat onderhoud nog niet nodig is. Om de overlast bij de gebruikers/huurders te beperken en de exploitatie niet onnodig te verstoren wordt er soms in afstemming met de exploitant bewust gekozen voor het bundelen van werkzaamheden van zowel de huurder als de eigenaar om de sluitingsperiode en overlast zo kort mogelijk te laten zijn. Dit geldt ook voor het combineren van onderhoudswerkzaamheden met verduurzamingsmaatregelen waarbij de ervaring leert dat voorbereiding en tot overeenstemming met huurders komen complexer is en meer tijd en aandacht vraagt dan regulier onderhoud.

In de begroting wordt getracht deze aspecten zo goed als mogelijk in te schatten en wordt ernaar gestreefd de begrote bedragen daadwerkelijk in te zetten. In de praktijk is de onderhoudsbegroting een ambitieplanning en veranderen omstandigheden en inzichten waardoor afwijkingen ten opzichte van de begroting niet te voorkomen zijn. Met name bij grotere onderhoudswerkzaamheden kunnen de werkzaamheden in het lopende jaar in gang worden gezet maar vindt de uitvoering en facturering grotendeels plaats in het volgende jaar.  Onderbesteding ten opzichte van de begroting is bij onderhoud dan ook meer regel dan uitzondering. Het streven blijft uiteraard de besteding aan te laten sluiten bij de begroting.

Uitgesteld onderhoud kan leiden tot hogere kosten door indexering van een eerder ingediende offerte en hogere kosten doordat de conditie tijdens het uitstel verder achteruit is gegaan wat tot hogere kosten leidt. Uitstel van onderhoud is echter nooit langdurig waardoor de impact hiervan gering is ten opzichte van de begroting.

Tot slot kan er sprake zijn van onvoorzien onderhoud en calamiteiten. Per pand wordt daar jaarlijks een klein bedrag voor gereserveerd voor het verhelpen van bijvoorbeeld dak lekkages. Het komt echter ook voor dat elementen die normaal gesproken tijdens de levensduur van een pand niet vervangen hoeven worden toch gebreken vertonen en herstel of volledige vervanging toch noodzakelijk is. Daarnaast komt het voor dat bij uitvoering van groot onderhoud zaken aan het licht komen die nog niet begroot zijn maar toch uitgevoerd moeten worden wat leidt tot hogere kosten dan in de begroting opgenomen.  

Toelichting uitgevoerde werkzaamheden per programma
Per programma worden hieronder de omvangrijkste uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden indien groter dan € 0,3 mln. toegelicht.

05 - Cultuur en Bibliotheek

• Abraham van Beyerenstraat 2-4 (Ateliers AB4) uitgaven € 0,3 mln.: Verduurzamingsproject in combinatie met onderhoud;
• De Constant Rebecqueplein 20 (Ateliers Zeebelt (DCR)) uitgaven € 0,5 mln.: Verduurzamingsproject in combinatie met onderhoud;
• Kunstwerken en monumenten uitgaven € 0,3 mln.: Regulier onderhoud aan 380 kunstobjecten in de openbare ruimte;
• Spuiplein 150 (Amare cultuurdeel) uitgaven € 2,3 mln.: Regulieren onderhoudskosten in overeenstemming met Design Build Maintenance contract;
• Stadhouderslaan 37 (Museon) uitgaven € 0,5 mln.: Voorbereiding voor het vervangen van de koeling inclusief de noodoplossing.

06 - Onderwijs

• Mozartlaan 189 (Basisschool Wonnebald) uitgaven € 0,5 mln.: Aanpassen schoolgebouw in opdracht van OCW onderwijs;
• Paets van Troostwijkstraat 93 (De Horizon) uitgaven € 0,3 mln.: Aanpassen schoolgebouw in opdracht van OCW onderwijs;
•  Potchefstraat 2 (SIION - Aida College) uitgaven € 0,5 mln.: Aanpassen schoolgebouw in opdracht van OCW onderwijs.

08 - Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid

• Anna van Hannoverstraat 6 (Vluchtelingen opvang Oekraïne) uitgaven € 0,4 mln.: Diverse aanpassingen ten behoeve van de opvang van vluchtelingen;
• Wassenaarseweg 220 (Vluchtelingen opvang Oekraïne ANWB) uitgaven € 0,3 mln.: Diverse aanpassingen ten behoeve van de opvang van vluchtelingen;
• Wassenaarseweg 76 (opvang Oekraïne - Arendsdorp) uitgaven € 0,5 mln.: Diverse aanpassingen ten behoeve van de opvang van vluchtelingen.

10 - Sport

• Mr. P. Droogleever Fortuynweg 22 (Sportcampus Zuiderpark) uitgaven € 0,5 mln.: Onderhoudsbijdrage aan Vereniging van Eigenaren;
• Ypenburgse Boslaan 30 (Zwembad Het Hofbad) uitgaven € 0,5 mln.: Vervangen kozijnen kleuterbad.

11 - Economie

• Churchillplein 10 (World Forum Convention Centre) uitgaven € 0,3 mln.: Aanpassen C2000 ten behoeve van een congres, Certificering van de brandmeldinstallatie.

13 - Stadsontwikkeling en Wonen

• Saturnusstraat 60 (Caballerofabriek) uitgaven € 0,4 mln.: Vervangen BMI en inbraakinstallatie;
• Sportlaan 600 (Strategische aankoop Haga Ziekenhuis) uitgaven € 2,7 mln.: Transformatie/onderhoud van ziekenhuis naar opvang voor diverse doelgroepen

16 - Overhead

• Leyweg 813 (Stadsdeelkantoor Escamp) uitgaven € 0,3 mln.: merendeel preventief onderhoud en gevel conservatie, tevens liftonderdeel vervanging en diversen ‘klein’ correctief onderhoud;
• Spui 70 (Stadhuis) uitgaven € 2,2 mln.: Merendeel preventief en klein correctief onderhoud. Daarnaast een aantal nieuwe gevel onderhoudsinstallaties aangeschaft (onder de activeringsgrens);
• Zilverstraat 95 (IDC Logistiek) uitgaven € 0,3 mln.: Vervanging van het dak.

Tijdens de storm Eunice op 18 februari 2022 zijn enkele dakplaten in de noordoosthoek van het ADO
Stadion losgeraakt. Na uitgebreid onderzoek bleek dat het dak (op onderdelen) niet aan de minimale gestelde wettelijke kaders voldeed. Op basis van windtunnel onderzoek is vastgesteld dat de hoofddraagconstructie verstevigd moest worden en vervolgens alle dakplaten vervangen moesten worden voor stevigere. De werkzaamheden zijn gefaseerd uitgevoerd om het stadion tijdens de uitvoeringsperiode te kunnen blijven gebruiken.   

In 2025 zijn de constructieve werkzaamheden, binnen de kaders van de hiervoor gevormde voorziening van € 4,0 mln, afgerond en kan het stadion ook boven windkracht 8 weer volledig gebruikt worden. Conform een door ENECO en ADO gesloten contract worden zonnepanelen op het vernieuwde dak geplaatst.