Grondbeleid

Het totale verlies op de gemeentelijke grondexploitaties die per 1 januari 2026 (actief en restplan) nog in portefeuille zijn, is op netto contante waarde (NCW) afgenomen tot € -128,4 mln. Dit betekent een verbetering van € 9,8 mln. ten opzichte van de stand per 1 januari 2025; zie onderstaande tabel.

Op eindwaarde is het verlies op de actieve grondexploitaties per 1-1-2026 € 132,7 mln.

Actualisatie onderhanden grondexploitaties
Dit zijn veranderingen in de grondexploitaties, binnen de kaders van de grondexploitatie. Als gevolg hiervan zijn de grondexploitaties inclusief restplannen per saldo met € 9,8 mln. verbeterd. Dit wordt later in deze paragraaf toegelicht.

Restplannen
Per 1-1-2026 is er sprake van 6 restplannen. Hiervan is 1 restplan positief. Het resultaat van de 5 negatieve restplannen is afgedekt door de Voorziening Negatieve Plannen.

Nadere toelichting actualisatie onderhanden grondexploitaties
Hieronder is een overzicht opgenomen van de grootste projecten met een mutatie van het projectresultaat tussen de periode 1-1-2025 en 1-1-2026. In het algemeen zal een grondexploitatie van een grote omvang een grotere fluctuatie van het resultaat laten zien.

Uit bovenstaande tabel kan worden opgemaakt dat het verwachte toekomstig resultaat met € 4,3 mln. (afgerond) verbetert. De afgesloten plannen hebben een resultaat van € 7,6 mln. en staan niet in bovenstaande tabel.

Toelichting belangrijkste verschillen

CE-053 Den haag Centraal
Het resultaat wordt vooral negatief beïnvloed door een verslechtering van de kosten van civiele werken van 0,5 mln. als gevolg van ontstane waterschades bovenbouw en fietsenstalling KJ Plein. De overige verschillen komen door niet gerealiseerde opbrengsten (0,3 mln).

Het resultaat wordt vooral negatief beïnvloed door hogere verwervingskosten van € 1,7 mln., een stijging van de overige kosten van € 0,87 mln. en een daling van de verwachte opbrengsten van € 2 mln. Daar staat een daling van de plankosten van € 0,42 mln en een stijging van de overige opbrengsten van € 0,6 mln. tegenover.

LA-065  Trekvlietzone
Deze grondexploitatie is in 2025 herzien en aan de gemeenteraad voorgelegd. Als gevolg van de herziening is het resultaat verslechterd.
Op jaarbasis zijn de kosten met € 4,9 mln. toegenomen, waarbij de grootste posten betrekking hebben op sloop en saneringskosten (€ 2,3 mln.), civiele werken (€ 0,46 mln.) en plankosten (€ 2,1 mln.). De opbrengsten uit grondverkopen zijn met € 1,1 mln. toegenomen.
Doordat het resultaat van de grondexploitatie als gevolg van bovenstaande punten verslechterd is dient een deel van de eerder genomen winst teruggeboekt te worden vanuit de RGB naar de grondexploitatie.

LA-069 Eenheidsbureau Politie Binckhorst
Het resultaat aan de kostenkant is verslechterd als gevolg van hogere sloop- en saneringskosten (€ 0,3 mln.), civiele werken (€ 0,3 mln.) en extra plankosten (€ 0,1 mln.).
Voor deze grondexploitatie dient in 2025 tussentijds winst genomen te worden van in totaal € 0,2 mln. Dit heeft een negatief effect op het resultaat van de GREX.

LO-078  Cornelie van Zantenstraat
Het resultaat aan de kostenkant is verslechterd als gevolg van hogere overige kosten (€ 0,25 mln.) en extra plankosten door 2 jaar vertraging in het project. (€ 0,89 mln.).

SC-096 Norfolk
Het resultaat van deze GREX is met ruim € 12 mln. verbeterd. Dit als gevolg van een afname van de civiele kosten, door een geactualiseerde raming, van ruim € 10,9 mln., lagere plankosten van € 3,2 mln, deze is veroorzaakt door een omlabeling van uitvoeringsbudgetten.  De omlabeling heeft plaatsgevonden in kader van de voorgenomen partiële afsluiting bij Programmarekening 2026, waarmee ook de extra kosten voor het amoveren van het Zuiderstrand- theater inzichtelijk zijn gemaakt alsmede de kosten die aan de revitalisering van het bedrijventerrein ‘Noordelijk Havenhoofd’ zijn toe te rekenen, maar bij de ontvlechting in 2020 niet naar de grondexploitatie ‘SC-703 Noordelijk Havenhoofd’ zijn overgeheveld. Hogere grondopbrengsten van € 0,8 mln. en overige opbrengsten van 0,46 mln. Daar staan hogere kosten voor sloop- en saneren (€ 1,3 mln.) en overige kosten(€ 1,5 mln.) tegenover.

Winstnemingen
In de onderstaande tabel zijn de grondexploitaties opgenomen waarin sprake is van een tussentijdse winstneming op basis van de POC-methode.

De gemeente heeft 6 actieve grondexploitaties waarin tussentijds winst is genomen. Deze tussentijdse winstneming vindt plaats op basis van de ‘percentage of completion’-methode. Wanneer bij de actualisatie blijkt dat de winstprognose moet worden bijgesteld, wordt dit in de huidige actualisatie verwerkt.
Dit was het geval bij twee projecten: Trekvlietzone en Kijkduin. Bij de andere vijf projecten - Juliana van Stolberglaan 1, Eenheidsbureau Politie Binckhorst, One Milky Way en A12 zone deelplan 20 - is winst genomen.

Onderstaand is een overzicht opgenomen van de prognose van de winstnemingen in de winstgevende grondexploitaties. Over de periode 2026 t/m 2034 wordt nog € 23,7 mln. aan winst verwacht.

Afsluiting/ opening grondexploitatie
In 2025 zijn de volgende grondexploitaties geopend en afgesloten.

Restplannen
Per 1-1-2026 zijn er 6 restplannen. Voor deze plannen wordt de boekwaarde van afgeronde werkzaamheden verrekend met de VNP of RGB, waarbij rekening wordt gehouden met de nog te maken kosten en eventuele opbrengsten.

Voorzieningen en reserves

Voorziening negatieve plannen
Binnen grondexploitaties moeten verliezen genomen worden op het moment dat ze voorzien worden. Winsten moeten daarentegen genomen worden op het moment dat ze gerealiseerd zijn. Positieve en nadelige projectresultaten mogen daarom niet met elkaar gesaldeerd worden. Voor de verliezen moet een voorziening aangehouden worden van gelijke omvang met het verwachte verlies. Dit is de Voorziening negatieve plannen (VNP). Het verwachte verlies op de verlieslatende grondexploitaties is € 157,0 mln. De VNP moet daarom van gelijke omvang zijn. De in de toekomst verwachte winst op de winstgevende projecten is € 28,8 mln. Deze winst wordt genomen op het moment dat deze gerealiseerd is in de projecten. Gedurende de looptijd van een grondexploitatie worden de winsten van afgeronde onderdelen al genomen. Daarmee zal dit leiden tot aanpassing van de in de toekomst verwachte winst.

In het onderstaande overzicht is het resultaat van de grondexploitaties uitgesplitst naar verlieslatende en winstgevende projecten.

Op basis van het verwachte projectresultaat van de verlieslatende grondexploitaties is de benodigde stand van de VNP € 157,0 mln. Zie de onderstaande tabel voor het verloop van de VNP.

Reserve Grondbedrijf
Grondexploitaties kennen een lange doorlooptijd. In deze periode treden project- en marktrisico's en kansen (positieve effecten) binnen de financiële kaders van de grondexploitatie op. De RGB vormt de risicobuffer bij de uitvoering van plannen zodanig dat bij het optreden van risico’s op grondexploitaties, de financiële huishouding van de gemeente niet direct wordt verstoord.

De hoogte van de RGB wordt afgezet tegen de benodigde weerstandscapaciteit om te bepalen of de reserve de risico’s ook op termijn kan afdekken. Daartoe dienen de reserve en de benodigde weerstandscapaciteit volgens de Verordening in een meerjarig perspectief te worden bekeken.

Benodigde weerstandscapaciteit
Jaarlijks wordt de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties bepaald. Hierbij wordt gekeken naar de verwachte ontwikkeling van de RGB over een termijn van vijf jaar.
Op basis van de prognose is de weerstandscapaciteit voldoende. Naar verwachting komt de RGB op 5-jaars termijn op € 5 mln. boven de ondergrens. De weerstandscapaciteit zit € 0,5 mln. onder de bovengrens.

De benodigde weerstandscapaciteit valt binnen de bandbreedte. Dit behoeft geen aanvullende maatregelen.