Grondbeleid

Binnen het grondbeleid wordt onderscheid gemaakt in drie typen grondbeleid: actief, faciliterend en samenwerkingen met private of publieke partijen, zoals publiek-private samenwerkingen of gemeentelijke regelingen.

Actief grondbeleid
Bij actief grondbeleid is de gemeente eigenaar van grond, of streeft zij ernaar dat te worden. De gemeente ontwikkelt een plan voor deze grond en doorloopt de benodigde (ruimtelijke) procedures om de realisatie ervan mogelijk te maken. Bestaande opstallen worden verwijderd en waar nodig wordt de locatie bouwrijp gemaakt, bijvoorbeeld door sanering, afgraven of ophogen. Vervolgens worden in en rond het gebied de noodzakelijke voorzieningen aangelegd ten behoeve van de toekomstige bebouwing en het beoogde gebruik.
Daarna wordt de grond uitgegeven als bouwgrond. Dit gebeurt doorgaans via verkoop in eigendom of uitgifte in erfpacht aan externe partijen, maar de grond kan ook intern worden geleverd voor gemeentelijke vastgoedontwikkelingen. Tot slot wordt de openbare ruimte gerealiseerd.

Van alle vormen van grondbeleid biedt actief grondbeleid de grootste mate van sturing op het uiteindelijke plan. De gemeente beschikt daarbij niet alleen over haar publiekrechtelijke instrumentarium, maar kan ook voorwaarden verbinden aan de uitgifte van grond. Tegenover deze brede sturingsmogelijkheden staat dat actief grondbeleid de meeste inzet van middelen (financieel, organisatorisch en tijd) vraagt. Bovendien is het voeren van een grondexploitatie – het financieel instrument dat bij actief grondbeleid wordt ingezet – risicovol. De opbrengsten zijn afhankelijk van ontwikkelingen op de grond- en vastgoedmarkt, waardoor onzekerheden kunnen ontstaan gedurende de looptijd van de exploitatie.

Het doel van de grondexploitaties is om bouwkavels te ontwikkelen waarop een programma gerealiseerd kan worden.

Op 1 januari 2026 beschikt de gemeente over 19 actieve grondexploitaties en 6 restplannen. De verwachting is dat deze 6 restplannen in de loop van 2026 worden afgerond. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de grondexploitatieportefeuille.

Faciliterend grondbeleid
Bij faciliterend grondbeleid creëert de gemeente de voorwaarden waarbinnen particuliere grondeigenaren vastgoed kunnen ontwikkelen. Deze eigenaren realiseren het vastgoed voor eigen gebruik of ten behoeve van verkoop of verhuur. Wanneer de gemeente in het kader van haar publiekrechtelijke taken kosten maakt die samenhangen met deze ontwikkelingen, is zij wettelijk verplicht deze kosten te verhalen op de betreffende grondeigenaren.

Binnen faciliterend grondbeleid zet de gemeente vooral publiekrechtelijke instrumenten in. De sturingsmogelijkheden zijn daarmee indirecter en beperkter dan bij actief grondbeleid. Hierdoor heeft de gemeente doorgaans minder grip op de voortgang en uitkomsten van projecten. Actief grondbeleid is echter alleen toepasbaar wanneer de gemeente eigenaar is van de grond. Faciliterend grondbeleid vraagt daarentegen minder inzet van gemeentelijke middelen.

Voor een toelichting op de financiële gegevens van faciliterende projecten verwijzen wij naar de activiteit Faciliterend grondbeleid binnen programma 13: Stadsontwikkeling en Wonen.

Publiek private samenwerkingen
Naast de uitgifte van gemeentegrond en het faciliteren van particuliere plannen op grond van derden, werkt de gemeente ook samen met private partijen of andere publieke partijen, waarbij de gemeente met deze partij(en) afspraken maakt over het programma en het delen van regie en risico. Met private partijen kunnen diverse contractvormen gesloten worden. Over zogenaamde verbonden partijen wordt separaat gerapporteerd in de paragraaf Verbonden partijen.

De gemeente nam gedurende 2025 deel in vier verbonden partijen met grondexploitaties: Bedrijvenschap Harnaschpolder (HP), Industrieschap Plaspoelpolder (IPP), Vroondaal en Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV). Deze laatste is in 2025 afgesloten. De verbonden partijen hebben hun eigen risicoprofiel en bijbehorende dekking. Als de verbonden partij onvoldoende dekking heeft voor deze risico’s dan worden deze opgevangen door de Reserve Grondbedrijf (hierna: RGB). Voor deze verbonden partijen (met gezamenlijke grondexploitaties) raamt de gemeente haar eigen financiële risico’s vanuit haar (aandeelhouders)belang, eveneens opgevangen vanuit de RGB.

Uitvoering grondbeleid
Op basis van de Nota Grondbeleid 2024 en verder is de keuze gemaakt voor een regisserend grondbeleid. Urgentie en gewenste sturing vormt hierbij een belangrijk argument voor de hierboven beschreven vorm waarvoor de gemeente kiest. Op die manier kan zo goed mogelijk gestuurd worden op het verwezenlijken van de gemeentelijke beleidsambities. De gemeente kan echter niet altijd solitair kiezen om actief grondbeleid te voeren. Dit omdat grondbezit voorwaardelijk is voor het voeren van actief grondbeleid.

De gemeentelijke inzet op meer actief grondbeleid resulteerde tot op heden nog niet in meer grondexploitaties. Het aantal grondexploitaties is echter niet per definitie de beste indicatie van het gemeentelijke beleid. Er dient ook gekeken te worden naar de inhoud en omvang van de grondexploitaties.

Gerelateerd gemeentelijke beleid
Zoals aangegeven in de inleiding geeft de gemeente inzicht in haar grondbeleid middels de Nota Grondbeleid 2024 en verder (RIS319970).

De gemeente beschikt daarnaast over diverse beleidsstukken die indirect van invloed zijn op het grondbeleid. Onderstaand overzicht geeft een selectie van deze documenten weer. Het betreft geen uitputtende lijst, maar geeft wel een beeld van het gemeentelijke beleidskader.

• Agenda ruimte voor de Stad (RIS 295016)
• Nota Haagse Hoogbouw: Eyeline en Skyline (RIS 298448)
• Woonvisie Den Haag (RIS 296833) en Woonagenda 2020-2023 (RIS 305711)
• Bedrijfshuisvestingstrategie Den Haag (RIS 303177)
• Urgentieprogramma Kantoren gemeente Den Haag (RIS 303984)
• Economische visie Den Haag (RIS 303550)
• Stedelijk Energieplan (RIS306869)
• Nota Duurzaamheid (RIS 301829)
• Agenda Groen (RIS 294705)
• Kadernota Openbare Ruimte (RIS 249315)
• Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen (RIS307513)
• Mobiliteitstransitie (RIS310664)

Naast deze thematische beleidsdocumenten stuurt de gemeente ook op gebiedsniveau. Voorbeelden hiervan zijn de grote gebiedsontwikkelingen Central Innovation District (CID), Binckhorst en Zuidwest. Zie projecten.denhaag.nl/gebieden voor meer informatie over deze gebieden.

Marktontwikkelingen
Grondexploitaties zijn vaak langlopende projecten en zijn hierdoor gevoelig voor prijsontwikkelingen. Voor het bepalen van de indices maakt de gemeente gebruik van externe bronnen.

In onderstaande tabel zijn de voor de actualisatie gehanteerde indices opgenomen voor 2025 en verder. Hierbij wordt een inschatting gemaakt voor de indexen voor de komende 3 jaar. Jaarlijks worden deze indices herzien.

Landelijke ontwikkeling CPI
De CPI (consumentenprijsindex) geeft inzicht in de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens aanschaffen. Het is een belangrijke indicator om inflatie te volgen en koopkracht te beoordelen. Veel contracten kennen een bepaling dat deze jaarlijks met deze index worden aangepast. Om die reden wordt deze index voor veel posten binnen een grondexploitatie gebruikt. Op basis van de huidige beschikbare informatie is de verwachting dat de index tussen 2026 en 2030 gematigd zal stijgen, maar redelijk in lijn zal liggen met de normale inflatieverwachting. Dit in afwijking van eerdere verwachtingen. Om die reden ligt het percentage iets lager dan de verwachting van vorig jaar. In zijn algemeenheid zal dit een gunstig effect hebben op het grondexploitatieresultaat.

GWW
Deze index wordt vooral gebruikt voor de kosten die samenhangen met het bouw- en woonrijpmaken van het project. Deze index is gestabiliseerd op een normaal niveau. Dit na een enorme stijging in voorgaande jaren. Richting de toekomst wordt verwacht dat deze zich redelijk stabiel ontwikkeld op een niveau dat iets boven de CPI ligt. Ten opzichte van de cijfers van vorig jaar liggen de percentages voor nu dan ook iets lager. Dit heeft een gunstig effect op het grondexploitatieresultaat.

Woningprijzen
Wonen-vrij wordt gehanteerd voor die woningtypen die niet vallen onder wonen-sociaal. De vraag naar woningen blijft onverminderd groot terwijl de productie achterblijft. Dit maakt dat de prijzen van woningen nog steeds stijgen. Binnen de randstad zien we dat stijging van de woningprijzen wat achterblijft omdat er veel uitpondprojecten op de markt komen en de stijging van grondgebonden woningen groter is dan bij de appartementen. Gezien het feit dat in Den Haag voornamelijk appartementen gerealiseerd worden en veel in erfpacht wordt uitgegeven, is de inschatting dat de ontwikkeling van de grondprijzen minder fors zal zijn dan de gemiddelde verwachtingen op landelijk niveau. Ten opzichte van de cijfers van vorig jaar is de verwachting over 2026 in positieve zin bijgesteld en voor de daaropvolgende jaren in negatieve zin bijgesteld.
Wonen-sociaal betreft woningen die worden gerealiseerd binnen de gereguleerde huurmarkt en de categorie koop-goedkoop. Volgens recente verwachtingen zal deze categorie minder sterk in waarde stijgen dan wonen-vrij. Dit komt doordat marktwerking maar beperkt wordt meegenomen in de waardering, terwijl de stijgende bouwkosten wel volledig moeten worden verwerkt.
Ten opzichte van vorig jaar ligt het percentage voor de verwachte grondprijzen wonen-sociaal iets hoger, wat een positief effect heeft op het resultaat van de grondexploitatie.

Voor wonen-vrij en wonen-sociaal geldt dat in een aantal grondexploitaties geen splitsing is gemaakt van deze categorieën en er een gemiddeld project-specifiek percentage wordt gebruikt, vaak de cpi.

Commercieel
De index voor commercieel heeft betrekking op een veelheid van mogelijke opbrengsten. Onder deze noemer worden bedrijfskavels, kantoren en winkels gevat. Op het moment dat er binnen een grondexploitatie sprake is van een specifieke categorie kan van dit percentage afgeweken worden en zal dit nader onderbouwd worden. Gemiddeld gezien wordt richting de toekomst verwacht dat de grondprijzen zullen stijgen tussen gemiddeld de 1,5% en 2,5% voor de toplocaties.
Ten opzichte van vorig jaar is de marktverwachting in positieve zin bijgesteld, wat een gunstig effect heeft op het resultaat van de grondexploitaties.

Plankosten
Plankosten zijn de kosten voor de ambtelijke inzet die de gemeente maakt voor het begeleiden en realiseren van het project waarop de grondexploitatie betrekking heeft. Door cao‑afspraken lag het percentage voor 2025 aanzienlijk hoger. Voor 2026 wordt een stijging van 4,1% voor de gehele economie geraamd, waarbij de verwachting is dat deze voor de overheid iets lager zal uitvallen. Voor de komende jaren wordt ervan uitgegaan dat de index zich boven de inflatie zal blijven ontwikkelen. Dit hangt samen met de toenemende complexiteit van projecten én de structurele stijging van de loonkosten binnen de overheid.

Discontovoet
De disconteringsvoet is het percentage waarmee toekomstige kasstromen contant worden gemaakt naar de waarde per 1 januari 2026. Deze disconteringsvoet wordt vastgesteld door de commissie BBV en bedraagt landelijk 2%. De commissie adviseert daarnaast om voor 2029 en verder eveneens uit te gaan van een disconteringsvoet van 2%. Dit percentage is gebaseerd op het langjarige inflatiestreefcijfer van de ECB, dat eveneens 2% bedraagt.

Rente
De rente heeft betrekking op de interne rente die een grondexploitatieproject verschuldigd is over de boekwaarde per 1 januari van het betreffende jaar. De berekeningswijze van de rente is vastgelegd in het BBV. Voor 2026 is het rentepercentage bepaald op 0,25%. Deze rente wordt in juni 2026 extern bepaald en vastgesteld en hierdoor is voorzichtigheidshalve met 0,5% gerekend. De verwachting is dat ditzelfde percentage ook voor in 2027 van toepassing zal zijn (bron: DMC-Treasury en Verbonden partijen). Gezien het huidige lage renteniveau wordt vanuit het voorzichtigheidsprincipe voor de verdere toekomst uitgegaan van een stijging geleidelijke stijging naar 1% op de lange termijn.